In breve
- L’amministratore è obbligatorio quando i condòmini sono più di otto (art. 1129 c.c.); se l’assemblea non lo nomina, può farlo il tribunale su ricorso anche di un solo condòmino.
- Si nomina in assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi, in prima come in seconda convocazione (art. 1136 c.c.).
- L’incarico dura un anno e si intende rinnovato per uguale durata; l’assemblea può revocarlo in ogni momento.
- Il compenso va indicato in modo analitico all’accettazione della nomina, a pena di nullità (art. 1129, comma 14).
- Per farlo di professione servono i requisiti dell’art. 71-bis disp. att. c.c., tra cui il diploma, un corso iniziale di almeno 72 ore e un aggiornamento di almeno 15 ore all’anno (D.M. 140/2014).
- Deve tenere un conto corrente intestato al condominio, i registri obbligatori e presentare il rendiconto annuale all’assemblea entro 180 giorni.
Chi è l’amministratore di condominio
L’amministratore di condominio è la persona (o la società) che l’assemblea incarica di gestire le parti comuni dell’edificio: esegue le delibere, incassa le quote, paga i fornitori, tiene i conti e i registri, rappresenta il condominio verso i terzi. Giuridicamente è un mandatario dei condòmini: per tutto ciò che il Codice civile non regola in modo specifico si applicano le norme sul mandato (art. 1129, comma 15, c.c.).
Non è un organo «sopra» l’assemblea: ne è l’esecutore. Le decisioni importanti, come i lavori straordinari, il rendiconto, il preventivo delle spese e la nomina stessa, restano all’assemblea; l’amministratore le prepara, le mette in pratica e ne risponde.
Quando è obbligatorio l’amministratore di condominio
L’amministratore è obbligatorio quando i condòmini sono più di otto (art. 1129, comma 1, c.c.). La soglia riguarda i condòmini, cioè i proprietari, non il numero di appartamenti: due unità della stessa persona contano come un condòmino.
- Più di otto condòmini: se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini, o dell’amministratore dimissionario.
- Otto condòmini o meno: la nomina è facoltativa. Il condominio esiste comunque e le spese comuni vanno gestite; molti piccoli stabili scelgono un amministratore perché la contabilità, gli adempimenti fiscali e la sicurezza sono gli stessi.
Requisiti: chi può fare l’amministratore
I requisiti sono fissati dall’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile, introdotto dalla riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013).
| Requisito | Cosa significa | Vale anche per il condòmino? |
|---|---|---|
| a) Godimento dei diritti civili | Non essere privati della capacità di esercitarli | Sì |
| b) Nessuna condanna per determinati delitti | Contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio, o per ogni altro delitto non colposo punito con la reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni | Sì |
| c) Nessuna misura di prevenzione definitiva | Salvo intervenuta riabilitazione | Sì |
| d) Non interdetto né inabilitato | Piena capacità di agire | Sì |
| e) Non annotato nell’elenco dei protesti | Elenco dei protesti cambiari | Sì |
| f) Diploma di scuola secondaria di secondo grado | Maturità | No |
| g) Formazione iniziale e periodica | Corso iniziale e aggiornamento annuale (D.M. 140/2014) | No |
Tre precisazioni che spesso vengono confuse:
- Condòmino amministratore: se l’assemblea nomina uno dei condòmini dello stabile, i requisiti f) e g), cioè diploma e formazione, non sono necessari. Restano invece quelli da a) a e).
- Chi esercitava già prima della riforma: chi ha svolto l’attività per almeno un anno nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della norma può continuare anche senza diploma e corso iniziale, ma resta obbligato alla formazione periodica.
- Società: anche una società può essere nominata amministratore. I requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione.
La perdita dei requisiti da a) a e) comporta la cessazione dall’incarico: in quel caso ciascun condòmino può convocare senza formalità l’assemblea per nominare il nuovo amministratore.
Formazione obbligatoria e norma UNI 10801
Il D.M. 13 agosto 2014, n. 140 del Ministero della Giustizia regola i corsi previsti dalla lettera g):
- corso di formazione iniziale di almeno 72 ore, con esame finale;
- aggiornamento periodico di almeno 15 ore all’anno, su temi come la normativa condominiale, la sicurezza degli edifici, la contabilità e la gestione dei conflitti.
Chi esercita l’attività come professione non organizzata in ordini o collegi deve inoltre indicare in ogni documento e rapporto scritto con il cliente che l’attività è svolta ai sensi della legge 14 gennaio 2013, n. 4. Le associazioni professionali di categoria, come l’A.N.A.C.I. di cui sono soci i titolari del nostro studio, organizzano corsi e aggiornamenti.
UNI 10801. È la norma tecnica che descrive i requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità della figura professionale dell’amministratore di condominio; l’edizione più recente è del 2024 e sostituisce la versione del 2016. È una norma volontaria: non è un requisito di legge per essere nominati, ma è il riferimento per la certificazione delle competenze.
Come si nomina l’amministratore
La nomina spetta all’assemblea dei condòmini. Le deliberazioni sulla nomina e sulla revoca dell’amministratore devono essere approvate sempre con la maggioranza del secondo comma dell’art. 1136 c.c., anche in seconda convocazione.
| Delibera | Maggioranza richiesta |
|---|---|
| Nomina dell’amministratore | Maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (metà del valore dell’edificio) |
| Conferma o rinnovo espresso | Stessa maggioranza della nomina |
| Revoca da parte dell’assemblea | Stessa maggioranza della nomina (o le modalità previste dal regolamento) |
| Nomina di un revisore dei conti | Stessa maggioranza della nomina |
Al momento dell’accettazione, e a ogni rinnovo, l’amministratore deve:
- comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale (o, per una società, la sede legale e la denominazione), il locale dove si trovano i registri e i giorni e le ore in cui ogni interessato può consultarli gratuitamente e averne copia firmata rimborsando la spesa (art. 1129, comma 2);
- indicare analiticamente il compenso, altrimenti la nomina è nulla (comma 14);
- presentare la polizza di responsabilità civile, se l’assemblea lo richiede come condizione della nomina (comma 3);
- far affiggere nel luogo di accesso al condominio, o di maggior uso comune, le proprie generalità, domicilio e recapiti, anche telefonici (comma 5).
Quanto dura l’incarico
L’incarico ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata (art. 1129, comma 10). La lettura più diffusa è che, trascorsi i due anni, l’assemblea debba deliberare di nuovo sulla nomina, con la stessa maggioranza richiesta per la prima volta. Nel frattempo l’amministratore resta in carica con i poteri di gestione ordinaria (la cosiddetta prorogatio), finché non viene confermato o sostituito.
L’assemblea convocata per la revoca o per le dimissioni dell’amministratore delibera anche sulla nomina del nuovo.
Cosa fa l’amministratore: i compiti previsti dalla legge
L’art. 1130 c.c. elenca le attribuzioni dell’amministratore. In sintesi, deve:
- eseguire le delibere dell’assemblea, convocarla ogni anno per approvare il rendiconto e far rispettare il regolamento di condominio;
- disciplinare l’uso delle parti comuni e la fruizione dei servizi, perché ciascuno ne goda al meglio;
- riscuotere le quote e pagare le spese per la manutenzione ordinaria e i servizi comuni;
- compiere gli atti conservativi delle parti comuni;
- eseguire gli adempimenti fiscali del condominio;
- tenere il registro di anagrafe condominiale, con i dati dei condòmini e dei titolari di diritti sulle unità, i dati catastali e quelli sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni;
- tenere il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità;
- conservare la documentazione della propria gestione, sia verso i condòmini sia sullo stato tecnico-amministrativo dell’edificio;
- rilasciare al condòmino che lo chiede l’attestazione dei pagamenti delle quote e delle eventuali liti in corso;
- redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per approvarlo entro 180 giorni.
Altri obblighi, sparsi nel Codice:
- Lavori straordinari: l’amministratore non può ordinarli da solo, salvo che siano urgenti; in quel caso deve riferirne alla prima assemblea (art. 1135, comma 2).
- Recupero dei crediti: salvo dispensa dell’assemblea, deve agire contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è esigibile, anche con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 1129, comma 9, e art. 63 disp. att.).
- Rappresentanza: agisce in giudizio per il condominio nei limiti delle sue attribuzioni e può essere convenuto per le questioni relative alle parti comuni (art. 1131).
- Sito internet del condominio: se l’assemblea lo chiede, deve attivarne uno per consultare e scaricare i documenti, con costi a carico del condominio (art. 71-ter disp. att.).
Rendiconto, conto corrente e registri
Il conto corrente intestato al condominio
Tutte le somme ricevute e pagate per conto del condominio devono transitare su un conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio (art. 1129, comma 7). Ogni condòmino, tramite l’amministratore, può chiedere di vedere ed estrarre copia della rendicontazione periodica. Non usarlo è una delle «gravi irregolarità» che giustificano la revoca.
Cosa contiene il rendiconto
Secondo l’art. 1130-bis c.c. il rendiconto deve riportare entrate, uscite, situazione patrimoniale, fondi disponibili ed eventuali riserve, in modo da consentire una verifica immediata. Si compone di tre parti:
- il registro di contabilità;
- un riepilogo finanziario;
- una nota sintetica esplicativa della gestione, con i rapporti in corso e le questioni pendenti.
Scritture e documenti giustificativi vanno conservati per dieci anni dalla registrazione. I condòmini possono consultare i giustificativi di spesa in ogni momento ed estrarne copia a proprie spese.
I registri obbligatori
| Registro | Cosa contiene |
|---|---|
| Anagrafe condominiale | Dati dei condòmini e dei titolari di diritti reali o di godimento, dati catastali delle unità, dati sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni. Le variazioni vanno comunicate all’amministratore entro 60 giorni. |
| Verbali delle assemblee | Le delibere, con le eventuali osservazioni dei condòmini che lo chiedono. |
| Nomina e revoca dell’amministratore | Date e provvedimenti di nomina e revoca, anche giudiziali. |
| Contabilità | Ogni movimento in entrata e in uscita, annotato entro 30 giorni. |
I diritti dei condòmini verso l’amministratore
- Consultare i registri nel locale, nei giorni e negli orari comunicati dall’amministratore, e averne copia firmata.
- Vedere i giustificativi di spesa in ogni momento.
- Ottenere l’attestazione dei propri pagamenti e delle liti in corso, utile per esempio quando si vende l’appartamento.
- Chiedere la convocazione dell’assemblea: bastano due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio (art. 66 disp. att.).
- Nominare un revisore dei conti, per uno o più esercizi, con la maggioranza richiesta per la nomina dell’amministratore.
- Istituire il consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo, negli edifici con almeno dodici unità immobiliari.
Quanto costa l’amministratore e come confrontare i preventivi
Non esistono tariffe fissate per legge: il compenso è libero e dipende dallo stabile. La regola che conta è un’altra: all’accettazione della nomina e a ogni rinnovo l’amministratore deve specificare analiticamente l’importo dovuto, voce per voce, a pena di nullità della nomina.
Il costo dipende soprattutto da:
- numero di unità, scale, box e posti auto;
- impianti e servizi comuni: riscaldamento centralizzato, ascensori, portineria e dipendenti, giardino;
- presenza di negozi o locali affittati, di contenziosi o di lavori straordinari in corso;
- numero di assemblee all’anno e servizi accessori come l’area riservata online.
Per confrontare due preventivi in modo serio, controllate che indichino:
- il compenso ordinario annuo, con IVA e oneri esplicitati;
- cosa è compreso: numero di assemblee, sopralluoghi, gestione dei dipendenti, adempimenti fiscali;
- come vengono pagate le attività straordinarie, come la gestione di lavori o pratiche per detrazioni, e con quale criterio;
- le spese vive addebitate a parte, come raccomandate e copie;
- la polizza di responsabilità civile e il suo massimale;
- come si consultano conto corrente, rendiconto e documenti durante l’anno.
Se volete un preventivo per il vostro stabile, potete richiederlo qui: è gratuito e il compenso è indicato voce per voce.
Responsabilità e assicurazione
Come ogni mandatario, l’amministratore risponde verso il condominio dei danni causati da negligenza nell’esecuzione dell’incarico: per esempio pagamenti non fatti, scadenze fiscali mancate, interventi urgenti non disposti. Può rispondere anche verso i terzi, per esempio per la mancata manutenzione di parti comuni pericolose.
L’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Se si deliberano lavori straordinari, l’amministratore deve adeguare il massimale in misura non inferiore all’importo della spesa deliberata (art. 1129, commi 3 e 4).
Come si revoca o si cambia amministratore
Ci sono due strade.
1. La revoca in assemblea
L’assemblea può revocare l’amministratore in ogni momento, anche senza motivo, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi), oppure con le modalità previste dal regolamento. Di norma, nella stessa assemblea si nomina il nuovo amministratore. Se la revoca avviene senza giusta causa prima della scadenza, l’amministratore potrebbe chiedere un indennizzo secondo le regole del mandato.
2. La revoca giudiziale
Ciascun condòmino può chiedere al tribunale la revoca se l’amministratore non rende il conto della gestione, se non comunica all’assemblea una citazione o un provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni, o in caso di gravi irregolarità. L’art. 1129, comma 12, elenca come gravi irregolarità:
- l’omessa convocazione dell’assemblea per approvare il rendiconto, o il ripetuto rifiuto di convocarla per la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi o di delibere dell’assemblea;
- la mancata apertura o il mancato utilizzo del conto corrente del condominio;
- una gestione che possa confondere il patrimonio del condominio con quello personale dell’amministratore o di altri condòmini;
- aver acconsentito, per un credito non pagato, alla cancellazione delle formalità nei registri immobiliari a tutela del condominio;
- non aver seguito con diligenza un’azione giudiziaria per riscuotere somme dovute al condominio;
- non aver tenuto i registri o non aver rilasciato le attestazioni sui pagamenti;
- aver omesso, o comunicato in modo incompleto o inesatto, i dati richiesti all’accettazione della nomina.
Se la revoca è disposta dal giudice, l’assemblea non può nominare di nuovo lo stesso amministratore.
Il passaggio di consegne: cosa chiedere al vecchio amministratore
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore uscente deve consegnare tutta la documentazione del condominio e dei singoli condòmini e svolgere le attività urgenti per evitare danni agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi (art. 1129, comma 8). In pratica, il nuovo amministratore dovrebbe ricevere almeno:
- i quattro registri obbligatori e i verbali delle assemblee;
- il regolamento di condominio e le tabelle millesimali;
- l’ultimo rendiconto approvato e la situazione contabile alla data del passaggio, con l’elenco dei morosi;
- gli estremi del conto corrente condominiale e gli estratti conto;
- i contratti in corso: fornitori, manutenzioni, assicurazione, dipendenti;
- la documentazione tecnica e di sicurezza degli impianti: ascensori, caldaia, antincendio, certificazioni;
- le pratiche fiscali (modelli 770, certificazioni uniche, comunicazioni per le detrazioni) e i contenziosi in corso.
Come si diventa amministratore di condominio
Per esercitare la professione bisogna:
- possedere i requisiti personali dell’art. 71-bis (lettere da a a e) e il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- frequentare il corso di formazione iniziale di almeno 72 ore e superare l’esame finale (D.M. 140/2014);
- seguire ogni anno l’aggiornamento di almeno 15 ore;
- avviare l’attività come libero professionista o in forma societaria, con i relativi adempimenti fiscali e previdenziali, e indicare nei documenti che l’attività è esercitata ai sensi della legge 4/2013;
- facoltativamente, aderire a un’associazione professionale e certificare le competenze secondo la norma UNI 10801.
Amministrare un condominio a Milano
A Milano convivono stabili molto diversi: case di ringhiera con ballatoi e cortili, palazzi signorili di fine Ottocento e del primo Novecento, condomìni del dopoguerra con riscaldamento centralizzato, nuovi complessi con autorimesse e spazi comuni. Ognuno ha esigenze proprie: la manutenzione delle facciate e dei ballatoi, la gestione dei dipendenti di portineria, la contabilizzazione del calore, la prevenzione incendi delle autorimesse.
Il nostro studio amministra condomìni a Milano dal 1982, con un conto corrente intestato a ogni stabile e un gestionale collegato ai movimenti bancari: rendiconto parziale e situazione di cassa sono disponibili in ogni momento, non solo in assemblea. Scopri come amministriamo un condominio.
Domande frequenti
Quando è obbligatorio l’amministratore di condominio?
Quando i condòmini sono più di otto (art. 1129 c.c.). Se l’assemblea non lo nomina, può farlo il tribunale su ricorso anche di un solo condòmino. Con otto condòmini o meno la nomina è facoltativa.
Quanti millesimi servono per nominare l’amministratore?
La maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi, cioè metà del valore dell’edificio. La regola vale sia in prima sia in seconda convocazione (art. 1136, commi 2 e 4, c.c.).
Quanto dura l’incarico dell’amministratore di condominio?
Un anno, e si intende rinnovato per uguale durata (art. 1129, comma 10, c.c.). L’assemblea può comunque revocarlo in ogni momento con la stessa maggioranza della nomina.
Un condòmino può fare l’amministratore del proprio condominio?
Sì. Se viene nominato uno dei condòmini dello stabile non servono il diploma né i corsi di formazione; restano necessari gli altri requisiti dell’art. 71-bis disp. att. c.c., come il godimento dei diritti civili e l’assenza di determinate condanne.
Quanto costa un amministratore di condominio?
Non ci sono tariffe di legge: il compenso dipende da unità, impianti, servizi e attività straordinarie. All’accettazione della nomina l’amministratore deve indicarlo in modo analitico, voce per voce, altrimenti la nomina è nulla (art. 1129, comma 14, c.c.).
Come si revoca l’amministratore di condominio?
In assemblea, in qualsiasi momento, con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. In alternativa ciascun condòmino può chiedere la revoca al tribunale in caso di gravi irregolarità, per esempio se manca il conto corrente condominiale o non viene presentato il rendiconto.
Entro quando l’amministratore deve presentare il rendiconto?
Deve redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per approvarlo entro 180 giorni (art. 1130, n. 10, c.c.). Il rendiconto comprende registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa (art. 1130-bis).
L’amministratore può fare lavori straordinari senza l’assemblea?
No, salvo che i lavori siano urgenti: in quel caso può disporli, ma deve riferirne alla prima assemblea (art. 1135, comma 2, c.c.).
Cosa deve consegnare l’amministratore uscente?
Tutta la documentazione del condominio e dei singoli condòmini, e deve svolgere le attività urgenti senza ulteriori compensi (art. 1129, comma 8, c.c.): registri, verbali, rendiconti, estratti del conto corrente, contratti, documentazione tecnica e fiscale.
Quali corsi deve fare un amministratore di condominio?
Un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore con esame finale e un aggiornamento di almeno 15 ore ogni anno, secondo il D.M. 140/2014. Non sono richiesti a chi amministra il condominio in cui è proprietario.
Fonti normative
- Codice civile, art. 1129 (nomina, revoca e obblighi dell’amministratore) — Normattiva
- Codice civile, art. 1130 (attribuzioni dell’amministratore) — Normattiva
- Codice civile, art. 1130-bis (rendiconto condominiale) — Normattiva
- Codice civile, art. 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni) — Normattiva
- Disposizioni di attuazione del Codice civile, art. 71-bis (requisiti dell’amministratore) — Normattiva
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma del condominio) — Normattiva
- D.M. 13 agosto 2014, n. 140 (formazione degli amministratori di condominio) — Normattiva
- Legge 14 gennaio 2013, n. 4 (professioni non organizzate) — Normattiva
Guida a cura di Verardi & Associati S.r.l., amministratori di condominio a Milano dal 1982, soci A.N.A.C.I. Aggiornata al 31 ottobre 2026. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono un parere sul singolo caso.
